依債務保障比率方式決定,其計算式:收益資本化率或折現率=債務保障比率×貸款常數×貸款資金占不動產價格比率。
收益資本化率或折現率之決定有採取其他方法計算之必要時,應於估價報告書中敘明。 (六) 計算收益價格
本化率變化的多樣性。 收益資本化率租價間的相對關係,於不同時期、不同區位間並不相同;以往有 關收益資本化率變動的研究,依分析資料的層面可粗略劃分為宏觀與微觀兩個層 次。宏觀層次的分析,主要以總體統計資料分析地區、時間、或兩者的變動,此常 直接資本化法:指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格 日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。(估技29) 直接資本化法之計算公式如下:(估技30) 收益價格= 勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 收益資本化率 a P r = 其中: 收益資本化率或折現率應於下列各款方法中,綜合評估最適 宜之方法決定: 一、風險溢酬法:收益資本化率或折現率應考慮銀行定期存 款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀 況及不動產價格之變動趨勢等因素,選擇最具一般性財貨之 第 43 條
上篇文章講解了「現金流資本化」的概念。先補充一下應如何去釐定不同資產的Cap Rate,Cap Rate可以理解為一種Required Rate of Return,從財務的角度即是Discount Rate(折現率),用以將未來產生的持續現金流折現為現值,從而得出資產的估值,兩者的概念其實是一樣的。 收益法(income approach,income capitalization approach ),也稱收益資本化法、收益還原法。是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預計估價對象未來的正常淨收益,選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值,預測估價對象的未來收益
資本化率,也稱為資本化率,是資產產生的淨營業收入與其資本成本(購買資產所支付的原始價格)或其當前市場價值之間的比率。它用於估計投資者對其投資的潛在回報。 資本化率公式
上篇文章講解了「現金流資本化」的概念。先補充一下應如何去釐定不同資產的Cap Rate,Cap Rate可以理解為一種Required Rate of Return,從財務的角度即是Discount Rate(折現率),用以將未來產生的持續現金流折現為現值,從而得出資產的估值,兩者的概念其實是一樣的。 第七號估價作業通則:收益資本化率及折現率之決定 : 2021